平屋は、同じ床面積の2階建てより広い土地が要ります。 建物の見積もりだけを見ていると、土地代で予算を超えてしまいます。 自分の希望の広さで、土地と建物を合わせて計算してみましょう。
平屋には、どのくらいの広さの土地が要る？
建物を真上から見た面積を、建ぺい率で割った広さが最低ラインです。 建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った割合のことです。 平屋は全部の部屋が1階にあるので、建物を真上から見た面積が大きくなります。
- 1建築面積を決める建物を真上から見た面積。平屋なら延べ床面積に近い
- 2建ぺい率を調べる候補地の用途地域で決まる
- 3割り算をする建築面積 ÷ 建ぺい率 ＝ 最低限の敷地
建築面積は、延べ床面積より大きくなることもあります。 たとえばパパまるハウスの公式の平屋プランの1つは、建築面積86.12㎡、延床面積84.46㎡です。 玄関ポーチなどで差が出ます。計算には、図面の「建築面積」を使ってください。
建ぺい率は、どこで調べる？
候補地の「用途地域」を調べると、建ぺい率が分かります。 用途地域とは、住宅地・商業地などに分けた、土地の使い方のルールです。 建築基準法では、用途地域ごとに選べる値が決まっています。
| 用途地域 | 建ぺい率の選択肢 | 決めるのは |
|---|---|---|
| 低層住居専用地域など | 30%・40%・50%・60%のうち都市計画で決めた値 | 都市計画 |
| 住居地域・準工業地域など | 50%・60%・80%のうち都市計画で決めた値 | 都市計画 |
浜松市では、用途地域は浜松市の都市計画マップで確認するよう案内しています。 用途地域ごとの値は、冊子「家を建てるには？」P37の一覧表にまとまっています。 不動産会社の広告にも書かれていますが、買う前に市の地図で照らし合わせてください。
角地などで市が指定した土地は、建ぺい率が10ポイント（十分の一）上乗せされます。 市のページにも「角地による建ぺい率緩和」の案内があります。 ただし角地なら必ず対象になるわけではありません。緩和を当てにした計画は、市か設計者に確かめてからにします。
仮の平屋で計算すると、土地代はいくら？
ここからは計算の例です。 仮に平屋の建築面積を27坪とし、建ぺい率50%と60%の土地で比べるとします。 建築面積は27坪＝約89.3㎡です。換算には1㎡＝0.3025坪、1坪≒3.305785㎡を使いました。
- 建築面積 ÷ 建ぺい率
- 建ぺい率50%なら54坪（約178.5㎡）
- 建築面積 ÷ 建ぺい率
- 建ぺい率60%なら45坪（約148.8㎡）
※ 建築面積と建ぺい率は仮の値。駐車場や庭の広さは入っていない
次に、浜松の住宅地の地価公示を、区ごとに平均した値を掛けます。 中央区は約27.7万円/坪、浜名区は約16.4万円/坪です。
| 必要な敷地 | 中央区の平均で | 浜名区の平均で |
|---|---|---|
| 建ぺい率50%なら54坪（約178.5㎡） | 約1,496万円 | 約886万円 |
| 建ぺい率60%なら45坪（約148.8㎡） | 約1,247万円 | 約738万円 |
地価公示は国が調べた標準的な地点の価格で、売出価格ではありません。 同じ区でも、駅や道路の条件で大きく変わります。 天竜区は調査地点が少ないため、表に入れていません。 候補地の近くの地点で計算し直す方法は、浜松の土地相場で確かめられます。
2階建てにすると、土地代はどれだけ違う？
同じ延べ床面積を、1階と2階に半分ずつ載せた総2階で比べます。 建築面積が半分になると仮定すると、建ぺい率だけで求めた敷地の下限は建ぺい率50%で27坪です。 平屋との差を中央区の平均で計算すると、土地代は約748万円違います。 これは建ぺい率だけで見た差です。2階建ては容積率（延べ床面積の上限）も確かめます。
土地代の差が大きいからといって、平屋をあきらめる必要はありません。 平屋は階段がなく、老後も1つの階で暮らせます。 地価の低い地域で探すか、部屋数を減らして建築面積を小さくする方法もあります。 通勤や学校と土地代のどちらを優先するか、家族で先に決めてください。
計算した広さで、本当に足りる？
足りるかは、建物以外に残る空間と土地の形で変わります。 建ぺい率で出した敷地にも、建物が載らない部分はあります。 そこに駐車場や通路が収まれば、さらに同じ広さを足す必要はありません。 入らない場合に、敷地を広げるか建物の形を変えます。
| 足すもの | 見落としやすい点 | この場合はこうする |
|---|---|---|
| 駐車場 | 台数と車の出し入れ | 台数を決めて配置図に描く |
| 庭・物干し | 日当たり | 隣の建物の影も確かめる |
| 通路・境界 | 隣家との距離 | 外壁の点検や工事の通路を残す |
平屋は高さが低いぶん、隣に2階建てが建つと日が入りにくくなります。 土地を決める前に、工務店に配置図を描いてもらいましょう。 建物と駐車場が両方入るか、図で確かめるのが確実です。
平屋の建物代は、どう見積もる？
平屋は2階建てより、床面積の割に基礎と屋根が大きくなります。 そのため、同じ延べ床面積でも坪単価が上がることがあります。 他の会社や2階建ての坪単価を掛けず、平屋の図面で見積もりを取ってください。
掲載している17社の公式サイトを調べると、坪単価の数字があったのは1社です。 調べたページで坪単価が見つからなかった会社は14社でした。 総額やプランの価格で案内する会社もあります。
価格の数字があっても、含む範囲を確かめます。 パパまるハウスは平屋プランごとに価格を出しており、たとえば延床84.46㎡の平屋プランで建物本体価格1,408万円（税込）です。 ページには建物本体価格とだけあり、付帯工事や地域の条件は書かれていません。 コットンハウスの公式トップにある21坪・税込1,700万円〜は、平屋か2階建てかの記載がない商品の価格です。 土地・外構・諸費用まで含むかを確かめ、抜けた費用を見積もりに足してください。
会社ごとの価格の出し方は浜松の坪単価比較に、一覧でまとめています。 水道の引き込みや外構は付帯工事の費用で足します。 土地・建物・付帯工事・諸費用を足して、予算に収まるか判断します。
平屋を小さめにして費用を抑えたいなら、小さい家の費用も読んでください。 面積を減らしても、建物代が同じ割合で下がらない理由を説明しています。
次にやること
- 候補地の用途地域と建ぺい率を、浜松市の都市計画マップで調べます。
- 希望の建築面積を建ぺい率で割り、残る空間に駐車場と通路が収まるか配置図で確かめます。
- 会社一覧から候補を選び、配置図と平屋の総額見積もりを頼みます。